Creare uno Spazio di Co-working Autofinanziato: La Guida dell’Imprenditore Strategico
In questo video, un imprenditore racconta come ha creato uno spazio di co-working durante la pandemia insieme al suo socio, senza investire grandi capitali. Invece di acquistare un immobile (troppo costoso), hanno optato per l’affitto di uno spazio esistente, selezionando attentamente i co-inquilini per creare un ambiente di lavoro stimolante. Il modello si è rivelato autofinanziato grazie al subaffitto degli uffici ad altri imprenditori.
L’Opportunità Nascosta nel Mercato Immobiliare Post-Pandemia
La pandemia ha drasticamente cambiato il panorama degli spazi per uffici commerciali. Mentre per molti questo rappresentava una crisi, per l’imprenditore attento significa un’opportunità strategica. Il mercato immobiliare commerciale ha subito una trasformazione radicale: i grandi uffici aziendali sono stati abbandonati a favore del lavoro da casa, lasciando i proprietari con spazi vuoti e poche opzioni.
Il dato più interessante? Molti proprietari hanno acquistato questi immobili decenni fa con costi bassissimi. Non possono vendere perché non troverebbero reinvestimenti altrettanto redditizi. Risultato: sono disposti a concedere affitti sorprendentemente convenienti.
Questa asimmetria di mercato crea un’opportunità perfetta per l’imprenditore che sa riconoscerla: affittare grandi spazi a prezzi competitivi e trasformarli in ambienti di lavoro curati e desiderabili.
Il Modello Economico che Funziona (e Perché Molti Falliscono)
La chiave di successo di questo modello sta nell’equilibrio tra rischio e rendimento. Eccolo schematizzato:
- Fase di valutazione: analizzare il costo totale dell’affitto e stimare quanti uffici potete realisticamente subaffittare
- Riduzione del rischio iniziale: ottenere pre-impegni da 2-3 potenziali sub-locatari prima di firmare il contratto principale
- Posizionamento premium: creare un ambiente di alta qualità che giustifichi un prezzo superiore alla media
Il principale rischio? Rimanere “sottoacqua” con spazi vuoti mentre l’affitto principale continua a scadere. Ed è esattamente qui che molti spazi di co-working falliscono: non riescono a mantenere un tasso di occupazione sufficientemente alto.
L’elemento controintuitivo che molti non colgono: il valore non sta tanto nello spazio fisico quanto nella comunità che create. La maggior parte degli operatori di co-working si concentra sull’arredamento e le strutture, ma sottovaluta l’importanza cruciale di creare un network di valore tra i membri.
La Strategia di Differenziazione in un Mercato Sempre Più Affollato
Con la proliferazione di spazi di co-working post-pandemia, la differenziazione è diventata essenziale. Nel caso descritto, la strategia vincente è stata:
- Selezione rigorosa dei co-inquilini: “un co-working per persone di successo” – imprenditori, gestori di family office e professionisti di alto livello
- Esperienza premium: snack e bevande gratuite, pranzi mensili organizzati, spazi ben curati
- Risposta rapida alle richieste: qualsiasi miglioramento richiesto viene implementato prontamente
- Posizione strategica: vicino a un parco, in zona tranquilla ma centrale
Questa strategia ha permesso di mantenere un tasso di occupazione del 100%, nonostante la crescente concorrenza nel segmento.
Nel contesto italiano, dove l’attività imprenditoriale è spesso frammentata in piccole realtà, un approccio simile potrebbe essere particolarmente efficace nelle città di medie dimensioni. Secondo recenti dati di Assoufficio, la domanda di spazi di lavoro flessibili in Italia è aumentata del 35% negli ultimi due anni, con una crescita particolarmente forte nei centri urbani di secondo livello.
L’Asset Nascosto: Networking e Creazione di Valore Relazionale
L’aspetto più sottovalutato di questo modello è l’incredibile moltiplicatore di network che genera. In un’economia dove “chi conosci” conta spesso più di “cosa sai”, creare un hub di talenti selezionati è un asset inestimabile.
Nel video, l’imprenditore evidenzia come questo spazio abbia facilitato:
- Nuove partnership commerciali tra i membri
- Scambio di conoscenze tra professionisti di diversi settori
- Creazione di un ambiente che attira altri talenti
Quest’ultimo punto merita particolare attenzione nell’ecosistema imprenditoriale italiano, dove spesso le reti informali hanno un peso determinante nel successo aziendale. Secondo un recente studio della LUISS Business School, il 65% delle PMI italiane di successo cita le connessioni informali come fattore cruciale per l’accesso a nuove opportunità di business.
La scelta stessa del nome “Rainwater”, ispirato a un famoso spazio di co-working degli anni ’80 a Fort Worth, riflette questa visione: l’idea di uno spazio che, come la pioggia, nutre e fa crescere le connessioni professionali.
Punti salienti
- Opportunità di mercato: Sfruttate gli squilibri nel mercato immobiliare commerciale post-pandemia per ottenere affitti favorevoli
- De-risking iniziale: Assicuratevi pre-impegni da potenziali sub-locatari prima di firmare qualsiasi contratto di locazione principale
- Valore della comunità: Investite nella qualità delle persone, non solo nella qualità dello spazio fisico
P.S. Avete notato come questo modello rappresenti un esempio perfetto di “bootstrap entrepreneurship”? Invece di raccogliere capitali o assumere debiti significativi, l’imprenditore ha creato una risorsa autofinanziata che genera valore relazionale immediato e potenzialmente opportunità di business future. È esattamente il tipo di pensiero laterale che distingue gli imprenditori più creativi in un mercato saturo di soluzioni standardizzate.
Video di riferimento
Come mettere in pratica
Suggerisco di implementare subito questi passaggi pratici, a basso costo e ad alto valore, per creare uno spazio di co-working autofinanziato:
- Analisi rapida del mercato
- Individua uffici sfitti o sottoutilizzati nella tua città, grazie a siti di annunci e contatti locali.
- Verifica canoni d’affitto familiari e ottieni preventivi chiari.
- De-risking con pre-impegni
- Contatta 3–4 imprenditori nel tuo network e proponi tariffe di subaffitto.
- Assicurati almeno 2 prenotazioni prima di firmare il contratto principale.
- Contrattazione e leasing
- Scegli spazi ampi (3–5 000 ft²) a canoni competitivi, sfruttando l’interesse dei proprietari post-pandemia.
- Fissa durata minima di 2 anni per stabilità finanziaria.
- Allestimento low-cost ma di valore
- Recupera scrivanie, sedie e tavoli usati in buono stato.
- Aggiungi bevande e snack gratuiti, limitando la spesa iniziale a poche centinaia di euro.
- Cura della community
- Organizza un pranzo mensile gratuito e rispondi prontamente a ogni richiesta di miglioramento.
- Seleziona i co-tenant in base a competenze e attitudine positiva.
- Monitoraggio e iterazione
- Misura il tasso di occupazione ogni mese e chiedi feedback mirati.
- Apporta migliorie rapide (TV, piante, aromi) per mantenere alto il valore percepito.
In questo modo riduci al minimo rischi e investimenti, valorizzi il network e garantisci un’esperienza di lavoro premium che si paga da sé.
Citazioni
“Abbiamo creato uno spazio di coworking per imprenditori badass”
“La qualità della tua rete è chi frequenti”
“Investimento iniziale minimo, spese coperte dagli affitti”
“Nessun posto vuoto fino ad ora e nessuna perdita”
“Condividere l’ufficio con persone eccezionali ti fa crescere”
